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任志强:未来中555彩票网国只有这类城市最值得投资

gecimao 发表于 2019-05-10 20:46 | 查看: | 回复:

夜读丨任志强:未来中国,只有这类城市最值得投资


  经济下行趋势仍将继续

  先看世界经济,全球经济运行情况不太好。不管是同比还是环比,全界的几个经济组织,比如世界银行、货币基金组织等等,预测的都是经济继续下行。欧洲复苏的情况也比较差。石油价格比较高的时候,俄罗斯还行,但后来石油价格下降以后俄罗斯经济开始迅速下滑。全球经济复苏对于中国来说有非常重要的影响,因为我们对外依存度还是很高。尽管现在提出一带一路,但暂时指望不上。

  8月份全世界各国进出口经济贸易值全是负的,除了中国。9月份中国也会变成负,不但进口负,出口也负。进口负还有可原,因为除了货币贬值,大宗商品价格也下降了,有一些产品我们进口的量并没有减少,但额度减少。出口则很难用这个理由解释。我们预计就进出口来说,今年对GDP的影响是负的。这种情况短期之内扭转不了,所以不要指望进出口能够像过去十年一样有巨大拉动作用。

  再看GDP,今年一季度、二季度GDP已经变成两个7,三季度是6.9。很多人指望三季度是底部,但目前大部分经济学家分析明年6月份是底部,截至目前下行趋势将继续。一、二季度之所以能够保7,是因为第三产业发展迅速,其中金融业增长17.4%,第三产业尤其是金融业上半年的活跃导致增加了1~1.3个点的GDP。二、三季度GDP下行压力,大部分来自于CPI,这里头和我们密切相关的是物价。中国消费物价已经在持续下降,虽然8月份因为猪肉价格上涨,消费物价涨到了2,但全年平均下来还是一点几。国际上认为消费物价1以下就进入通缩,一到二之间就是通缩的边缘,中国已经基本进入一个通缩的经济状况。还有一个是工业市场价格,在中国的历史上还没有出现过连续43个月PPI是负增长,而且越来越严重,没有任何回升趋势,这说明工业生产需求也很低迷。

  再来看投资。民间投资占固定资产投资65%。政府投资只占35%。最近民间投资迅速下滑,政府投资即使上升也抵不住民间投资的快速下滑。把时间拉长一点,2009年初四万亿强刺激的情况下,政府批准的项目数量和计划投资额都很巨大。但今年没有强刺激的情况下,批准的项目数量变少,计划投资额的部分更低。因此靠政府的钱拉动GDP几乎不太可能。

  如果想投资增长的话得有钱,钱不到位基本上没什么意义。

  先来看看企业,名义上GDP在增长,但企业利润在下降。规模以上工业企业的主要利润率下降更快。和房地产相关的两个重要产业,第一个是钢材。钢材产业现在的设备利用率降到了百分之五十几,通常设备利用率80%合理,低于70%就是产能过剩。那为什么钢铁产业不能大量关停并转,产业结构调整为什么迟迟进行不了,因为这些设备投入以后,卖一吨钢可能亏一块钱,但是能拿回来三百块钱折旧费。如果不生产这一吨钢,可能表面帐面没有生产亏损,但少了三百的折旧费,钢厂得继续生产。

  中国人不是没有钱,但不在境内花钱。去年中国人境外消费大概一万八千多亿。大家认为这是一个逐渐把消费变成主导地位的一个重要条件。美国GDP当中消费占比70%左右,中国只有30%~40%,与政府投资相关的消费额占50%左右,和国际大部分国家比还是低水平。

  房地产开发投资陷颓势,增速自1984年以来最低

  房地产投资和固定资产投资。通常当房地产投资增速高于固定资产投资增速的时候,GDP增速是上升的。当房地产投资低于固定资产投资增速的时候,GDP是下降的。这个多少年来已经成为重大的规律,所以从建国以来,中国的房地产都是国家调控宏观经济增速的重要工具之一。增速过高过热的时候就压,增速过低或者过冷的时候就刺激。通常是用这个来平衡和拉动。今年我们房地产开发投资增速已经降到3.5,自1984年以来最低。

  今年新开工面积持续下降。2014年的1季度土地购置开始出现负增长,一直持续到2013年。为什么2013年出现房价暴涨,因为前两年土地负增长让新开工率急剧下降,2013年出现供应短缺,价格上涨后土地供应开始上涨,但到2014年再一次出现土地购置负增长,我们估计这次负增长趋势可能会持续到明年的三季度。

  目前没地也没钱,短期内不可能靠政策刺激扭转楼市颓势

  预测房地产未来的时候,通常第一个指标就是土地,土地供应量。如果土地购置率为负,想投资增长简直不可能。要想让投资上去,先得有地。下锅没有米,土地相当于房地产的米。但是我们看到的一线土地价格略有上升,为此上海最近停止了一些土地的供应。房价一高就停止土地供应,这不是让房价更高吗。所以今年土地价格在一线城市是暴涨的,因为供应量少。而三四线城市实际上卖地不如开发用地市场。很多地方政府宁愿不卖地,因为越卖越赔。中央政府要的是名声,地方政府要实惠。

  再看销售,销售速度增长很快。两者之间差什么?价格。我们的销售面积8月份已经变成正7.2的增长。销售额是15.3的增长。 虽然销售面积增长,但还是没有办法消化全部的库存。为什么2008年楼市刺激政策实施后迅速增长,就因为在那时候楼市没有太多库存。但是今天有将近6亿多库存,所以很难在短期之内用几万亿的投资拉动让房地产迅速扭转颓势。

  除了没有地以外也没有钱。前面看到销售额增长已经达到15%的增速,但为什么到位资金增长才只有百分之零点几。原因在于销售款大部分都用来还账,所以今年销售虽然好转但投资不会增长,因为主要的资金链用于还贷,自有资金的增长比例非常非常低。

  未来楼市生产供给会越来越低

  全国现在约有220亿平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城镇化率计算,我们住宅总量约需要440亿左右,就是在现有基础翻一番,按照十年计算,每年竣工量大概14亿,也就是说大概有七到八年的时间基本可以满足新增两百多亿的工程总量。

  但我们不可能一直保持增长到2030年,现有新开工量持续下滑。过去一年多可以新开将近二十亿平方米,今年只有六亿多。现在的14亿自有商品房住宅竣工量大约有九亿多,不到十亿,还有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建设总量,14亿基本到头。未来生产供给会越来越低。

  在建未完工面积还有很多,现在大概有60亿左右平方米,很高。但很多可能在停滞状态,存在基数但不具备竣工积极性。这几年我们连续完成大概105亿,未来发展也会持续,但要让它永远按照这样一条斜线增长不可能。所以我们认为到一定顶峰生产供给这条线会逐渐下滑。

  人口结构对楼市影响巨大,老龄化不会削弱住房需求

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