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任志强:城市化过555彩票网程有4个阶段 中国刚进这阶段

gecimao 发表于 2019-05-10 20:45 | 查看: | 回复:

到的嘉宾是任志强任总。我已经不需要介绍了,因为他非常有名气。我想问一下任总对今年的房地产情况怎么看。

  任志强:今年的房地产行业算是所有行业中经营表现最好的。虽然政府采取一系列的措施去粗暴地打压需求市场,但房地产市场仍然保持了15%左右的投资增长。对中国已经下滑的经济趋势来说是一个重要的支撑。从单行业看,房地产15%的投资增长仍然属于所有行业中比较高的。

  从整体销售情况看,今年年底的销售情况比去年略有增长。虽然到9月份,三季度末还是-4%的增长,但通常往年四季度都是高峰期,尤其12月份,按照登记系统计算,集中在12月份结算的时候会有比较高的上调。所以从总的趋势来看,今年会保持比较平稳的增长。

  主持人:我们听到有些专家表达过一些观点,我给您提一个观点,有人认为中国的房地产不能称之为中国房地产,应该是一线城市或者是二线、三线城市,房价的情况是不一样的,可能环境也是不一样的。您怎么看像北京、上海这样的一线城市的房价问题呢?

  任志强:那是他们不懂。在世界城市化率发展过程中,通常都走过四个阶段。第一个阶段是农村大量转移向城镇。第二个发展阶段就是中小城市向大城市集中。从发达国家情况来看,都经历过这样的过程。应该说中国刚刚开始进入这样的阶段。第三个阶段是从市中心向郊区转移,我们还没到那个阶段。

  在前两个阶段中,我们可以明显看到的是两种现象。一种现象是随着城镇化速度的加速,人们从农村向城市转移。从95年邓小平南巡讲话以后,出现了高增长,每年大约有2400万人口转移。即使是到后期的十年之后有所下降,也保持1200多万人口的转移。

  开始的时候是进城,分别进入到大中小城市。第二个发展阶段是从中小城市向大城市集中。原因是大城市的公共资源配置条件远好于中小城市,比如说教育问题、医疗卫生、城市就业机会、城市经济发展速度问题、工业化的问题等等,向大城市集中过程中就把人口附带到大城市。现在大城市的城市化率基本接近60%,高于全国平均水平的51%。二线城市、三线城市基本维持在50%,与全国水平差不多。四线城市以下的基本只有30%的城市化率。比如河南,以农业为主的省,一个省的城市化率才达到40%,远远低于全国的51%的水平。这就是在城市化转移过程中,农村向城市转移的第二个阶段,中小城镇向大城市转移。

  等到城镇化速度达到70%或者更高的时候,才出现第三个或第四个阶段。这是历史发展的自然规律,不是说和不说,与全世界走过的路基本是一致的。我们不可能超越发达国家,选出一个新的路突然一下改变了?历史规律告诉大家这条路基本是相等的。所以我们可能会借用国际上的先进经验来解决中国目前存在的问题,其中重要的就是在城市化发展过程中如何让房地产成为城镇化加速的推动力,而不是限制城镇化加速发展的障碍。

  主持人:在二三线城市,现在有一个比较普遍的现象,一个家庭可能拥有两套房,甚至三套房。您怎么看待二三线城市空置率的问题。

  任志强:全国的普遍统计数字不是这样的。尤其是五普和六普的数字都不是这样。五普的时候,拥有第二套住房的比率是百分之九点几。六普的时候,拥有第二套房的比例是12.5%,在发展过程中增长得很快。但是,它的分布不在于都是高收入家庭,而是分布在低收入、最低收入,以及困难家庭等等。在不同阶层中,我们按照统计局的七等分来划分收入的话,不同阶层中,高收入阶层中大概只有30%几拥有第二套住房。高收入阶层中拥有二套住房比例,偶尔自己居住的达到70%。就是他们要自己居住的,可能是以5+2,两天在城外,五天在城里。我们不认为高收入家庭的住房有什么空置。低收入家庭里面,拥有第二套住房的,生存的比例非常多,出租的比例大概有60%。换句话说,他们是用租金来改变生活状态。在新生的小区中局部形成空置是必然的。大量的小区大概用三到五年的时间把装修问题解决了,把户籍转移的问题和就业问题解决了。因为买第二套住房的可能是孩子毕业两三年以后,必然要大房子,因为他要结婚。

  在拥有第二套住房的比例中,用于其他的比例占到17%。换句话说,用六普的数据看,12.5%乘以17%点几,这17%里面有可能完全是空置的,有的人当了仓库或者是开了小商店、作为办公室。从居住角度来说,住房非居住用途就那么大的比例。从全国情况来看,二三线城市的并不是占大量,反而是一线城市拥有第二套住房比例比较高。因为城市太大了。周一到周五在市中心工作,六日我可能要到郊区去放松。把郊区作为第一居所的话可能会来往交通有阻碍,所以这个比例非常大。这是城市化率发展到第三个阶段从市中心向郊区转移的过程。如果市中心不需要这套住房或者交通或就业情况需要解决,市中心这套房就不需要。但现在我们需要,就是没有办法解决交通问题。国外的直升飞机都开放了,交通管理比现在好,没有那么多高级官员造成的戒严,没有交通堵塞,就可以变成第一居所。我们现在迫不得已的形成两套居所。

  用于投资的有没有?有。按历年的比例看,购房比例中有20%的人买房子是用于投资。大家认为20%很大,其实这是错误的。因为我们每年的销售总量都加起来,商品房只有六百多万套。按户数计算的话,只是按总量的2%。2%里的20%非常少。即使六七年时间都加起来,总量也没多大,也就是1%、2%或者3%。重要的原因在于中国根本就没有做到让每一个城镇家庭对应的有一套住房。我们叫住房城市化率1:1。大部分国家,像德国、英国、美国、日本,这些国家都达到了1:1.2以上。就是一个城市的空房率达到10%左右,才能保证进入这个城市的人有房子住,我要生孩子的时候有房子住,一个家庭因为孩子结婚分成两个家庭以后,也要有房子住,中国做不到。所以不能认为拥有第二套住房,所有的都是投资,有的人只是为了儿子结婚用、孩子上学用,都有可能。不要误解中国的房地产。最核心的问题还是住房的总量严重不足,不能满足城市化的发展和套数的问题。

  主持人:我们看到国家在倡导大量建设保障性住房。但您的观点是依然觉得保障房不是可取的办法。

  任志强:你说错了。我们是在98年进行房改的时候最早提出要同步建设保障住房制度的,但上面不听。所以他们到了2007年,也就是十年以后才想起来提出要建设保障住房。如果提前十年的话,用不着用大跃进的方式建设保障性住房。第二是保障什么?从世界各国的情况来看,核心的保障应该是租不起房子的人得到保障。中国没有这么多的量需要对租不起房子的人给予保障,比如廉租房。我们在2004年向中央提出报告,全国需要廉租房的家庭不超过1.5,北京去年是7.5万户。在2007年中央下文件的时候叫应保尽保,全都解决完了。现在各个城市没有一个城市承认说廉租房没保障。后续的还要不要保障?我们应该说是用砖头补贴变成人头补贴。但中央政府没这么做,现在我们执行的还是砖头补贴,它就是补在地价上、补在房子上、补在税费上,让买房的人获得便宜。这个最大的违害就变成了财产性分配。按照《联合国人权公约》的规定,住房是居住权的分配,只有居住权,而没有财产权。哪有说分配财产权利?我们现在的保障是过度保障,限价房、经济适用房都叫财产权利,是买卖关系,它可以大量升值,升值以后就是意外财产,这个意外财产是通过纳税人的钱造成的,通过不合理的非公平的分配造成的,不合理。所以我们强调更多应该是居住权利。

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